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海南正在去“房产话”这是不是意味着海南的房子会超级值钱

作者:aqi 来源: 日期:2019/6/20 10:33:33 人气:30 评论:0

   

  刚刚三十而立的海南,正在下决心克服房产依赖症。


  这两天,海南出台了一份《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》,文件提到:


  贯彻房地产调控政策,鼓励我省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活,妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题,促进产业转型升级和经济高质量发展。


  文件提到的存量商品住宅,是指已经拿到土地证,但还没有动工;或者已经动工,但可以改变用途的商品住宅用地。


  按照文件的初衷,这部分商品住宅用地,如果还来得及,那就不再盖楼卖房,而是规划成产业项目,建工厂,建写字楼。总之,优先满足产业用地,脱虚向实。


  无独有偶,近期的固定资产投资数据,也显示出海南房产降温的趋势:


  今年前两月,海南房地产投资增速为-35.3%,为全国倒数第二,是为数不多负增长的地区之一。


  从土地政策到投资布局,海南围绕房地产行业的出手频次相当高了。联系到去年曾推出史上最严的全域调控手段,那么,海南经济是否正在全面去房产化?


  01海南的房产依赖度全国第一


  提到海南经济和房地产的关联度,有一个和前两月房产投资增速截然相反的数据,那就是房产投资的GDP占比,2018年海南达到35.5%,高居全国第一,还是唯一突破30%的地区。


  追得一提的是,这个数据还不是海南的最高值。2018年的调控政策出来后,海南的房产投资为1714亿左右,投资增速下降16.5%。房产依赖度最深的年份,各项数据又达到什么水平呢?


  美景芳华售楼部依据统计公报进行了梳理,


  可以看出,2005年左右的海南,虽然经济体量相当小,只有千亿规模,但房地产投资不过百亿,行业增加值不到三十亿,离支柱产业相距甚远。


  2007年开始,海南的房地产开始了明显的复苏势态,当年的房产投资增速达到42.2%,房产投资的GDP占比再次突破两位数。


  2007到2011年间,海南的房产投资增速就没低于过40%,2010年甚至达到62.5%。这一年恰逢《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,海南被认为迎来另一波发展机遇期,房地产再度成为大量资金涌入的领域。


  2005年到2017年,海南的房产投资年平均增速达到32%左右,投资额从不到百亿发展为突破两千亿,十二年时间翻了三十倍,房产投资一度接近经济总量的一半。


  房地产除了贡献超四百亿的增加值外,还贡献了全省接近一半的税收。下面的一些县市,比例更夸张,比如万宁市60%以上的税收来自房地产业,临高70%,陵水县甚至达到85%。


  海南不像其他内陆省份,有足够的平原腹地,所以大举建房盖楼,对土地财政的依赖,另一面是土地的高度紧缺。关于这点,《瞭望》提到过一个代表性的例子:


  省里给万宁的建设用地指标到2020年是209平方公里,但万宁目前已经卖出去229平方公里,不仅已经无地可卖、可用,还缺口20平方公里。


  别说万宁,海口、三亚等经济发展水平相对较高的城市,哪怕有旅游业支撑,但对房地产的依赖度同样不低。2018年房产开发投资GDP占比排名前三的城市,分别是三亚、海口和昆明,海南包揽前两席。


  以海口为例,去年的经济总量1510.51亿,房产开发投资609.42亿,占比超过40%。四年前的2015年,海口的房地产投资增速一度达到96.3%,一年翻一番。


  02一个去房产化的海南正在来临


  2018年的海南,房产依旧是经济的重要支柱,但总的来说,这一年是变化的开始,围绕房地产的各项数据全面下滑。


  除了房产投资下降16.5%外,房地产竣工面积下跌6.3%,销售面积下降37.5%,销售额下降23.2%。


  房住不炒的大背景下,海南楼市降温是意料之中的局面。但各项数据如此大幅滑坡,和产业结构调整息息相关,也说明海南真的意识到了问题所在,决心转型。


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